Gobiernos destruyen asequibilidad de vivienda en muchos lugares, pero persisten algunos refugios
Ryan McMaken
«Cortesía de la Biblioteca Ludwig von Mises»
Desde las tasas de criminalidad hasta la esperanza de vida y los niveles de ingresos, las estadísticas a nivel nacional son casi inútiles cuando se trata de medir la vida cotidiana de la gente común en los Estados Unidos. Esto se debe a que Estados Unidos, que es un país enorme y geográficamente diverso, es simplemente demasiado grande para ser resumido en un solo número. Este tipo de generalización es inapropiado para casi cualquier lugar que sea más grande que un área metropolitana, pero es especialmente malo cuando se aplica a un lugar como Estados Unidos. Incluso los países europeos más grandes son mucho más pequeños, más compactos y menos diversos que Estados Unidos.
La importancia de mirar las cosas a un nivel más local es quizás más importante cuando se analizan los problemas y los precios de las viviendas. Después de todo, incluso las personas que nunca han analizado esto saben que la vivienda tiende a depender mucho de los problemas locales, como el clima, los servicios locales y el acceso al empleo. Mucha gente ya sabe que una casa de cuatro habitaciones en un agradable suburbio de Cleveland es muy barata en comparación con una casa del mismo tamaño en, digamos, San Diego, California.
Entonces, no debería ser terriblemente sorprendente encontrar que en muchas partes de Estados Unidos, comprar una casa sigue siendo bastante asequible según los estándares históricos. Este hecho ha comenzado a llamar la atención en los últimos años. En su columna titulada “Opting Out of Coastal Madness to Live a Low-Overhead Life“, Anne Trubek analiza cómo es posible vivir cómodamente con $40,000 dólares. Pero aquí está el problema. Para hacer esto, uno tiene que vivir en una ciudad poco atractiva del medio oeste, aunque en un barrio con calles arboladas y casas sólidas de cuatro dormitorios.
Los datos estadísticos parecen confirmar esto también. En junio, la Institución Brookings publicó un nuevo estudio que muestra que la asequibilidad de la vivienda varía mucho de las ciudades costeras al interior de Estados Unidos y por costero, significan “costa del océano”. Vivir cerca de la costa de los Grandes Lagos, aparentemente trae consigo aún más asequibilidad:
La premisa básica de la investigación es analizar la asequibilidad basada en el hecho de que “los precios medios de la vivienda en Estados Unidos han sido aproximadamente de 2.5 a 4 veces la mediana del ingreso”. Al comparar los precios actuales de la vivienda con los ingresos en cada área, el informe concluye:
Las áreas metropolitanas con bajas relaciones precio-ingreso están ubicadas en partes muy diferentes del país desde áreas metropolitanas de alto precio (Figura 5). Los metros de relación más baja se encuentran principalmente en el medio oeste, especialmente agrupados alrededor de los Grandes Lagos, y dispersos en todo Texas. Los metros con las proporciones más altas se encuentran principalmente a lo largo de las costas del Pacífico y el Atlántico Nordeste. El sur de Florida, Colorado, y varios metros más pequeños a lo largo de la costa sudeste también se encuentran entre las áreas más caras. En todos Estados Unidos, la mayoría de los estados tienen más áreas metropolitanas con una relación precio-ingreso en el rango normal (2.4-4.3) que las áreas metropolitanas con valores periféricos.
Comparar con los ingresos, por supuesto, es importante. Seguramente es fácil encontrar lugares donde los precios de las viviendas se encuentran en niveles mínimos, en lugares con economías deprimidas.
En este caso, sin embargo, vamos a ver los ingresos en relación con los precios de la vivienda, y no es en absoluto un hecho que los lugares con buenos mercados de trabajo también deben tener viviendas no asequibles.
Texas, por ejemplo, ha tenido durante años una cantidad sustancial de crecimiento del empleo. Sin embargo, de acuerdo con el informe de Brookings, el estado tiene numerosas áreas metropolitanas con una relación precio-ingreso “baja” y “muy baja” en la vivienda.
El enfoque aquí está en las familias de ingresos medios, y en las viviendas de compra. Los hogares e inquilinos de bajos ingresos se enfrentan a un conjunto diferente de desafíos, pero incluso a los hogares de ingresos medios se les puede decir a diario a través de los medios que la vivienda en Estados Unidos se está volviendo cada vez más inasequible. Excepto esos artículos y clips de noticias tienden a centrarse en la vivienda en lugares como Seattle o en la costa de California. Y no se puede discutir con la afirmación de que lugares como ese son “inaccesibles” para muchas personas de ingresos medios.
Y como señala el artículo de Brooking, y como he señalado, a menudo se puede culpar a la falta de asequibilidad en lugares como California de las medidas del gobierno estatal y local destinadas a limitar la construcción y la diversificación de la vivienda. Las leyes de zonificación y otras barreras regulatorias a la producción de viviendas nuevas han diezmado la asequibilidad de la vivienda en muchas ciudades costeras. Ciudades como San Francisco y Seattle se han convertido esencialmente en campos de juego para los ricos en los que los propietarios de viviendas luchan con uñas y dientes cualquier intento de permitir grandes cantidades de construcción de viviendas nuevas. Lo hacen, nos dicen, para preservar “el carácter del vecindario”. Pero lo que realmente están haciendo es usar las regulaciones del gobierno para aumentar los precios en sus propios bienes raíces, mientras conducen a las personas de bajos ingresos más y más hacia la periferia. Oh, claro, estos Guardianes Progresivos de la “calidad de vida” local podrían permitir la construcción de un puñado de viviendas subsidiadas. Después de todo, alguien tiene que hacer su capuchino o hacer su limpieza en seco. Pero el efecto general es asegurar que pocas personas puedan permitirse mudarse.
Este problema, sin embargo, es mucho menos prominente en las ciudades poco elegantes del interior, donde los funcionarios de la ciudad todavía dan la bienvenida a nuevas construcciones y nuevas viviendas, y donde hay una mayor abundancia de tierras menos costosas.
Todavía asequible según los estándares internacionales
Empecé señalando que es una mala idea ignorar las enormes diferencias regionales en Estados Unidos al considerar los datos agregados. Y eso es verdad.
Sin embargo, es interesante observar que incluso cuando incluimos el precio de las viviendas costeras de California y Nueva Inglaterra en nuestro análisis, la vivienda en los Estados Unidos sigue siendo menos costosa que en la mayoría de los otros países ricos.
Según la OECD, el gasto de vivienda en los Estados Unidos es el 18 por ciento del ingreso disponible ajustado bruto. Esa es la tercera más baja en la OECD. Además, los costos de la vivienda en los Estados Unidos según esta métrica son solo el 75 por ciento del tamaño de lo que son en Dinamarca y el Reino Unido. Los costos de los Estados Unidos son el 78 por ciento del tamaño de los costos de la vivienda en Italia.
Los estadounidenses también tienden a obtener más espacio vital por lo que pagan.
Por ejemplo, la OECD observa que en los Estados Unidos, hay un promedio de 2,4 habitaciones por persona. Solo los canadienses tienen más habitaciones por persona. En Suiza, España, Dinamarca y Japón, sin embargo, solo hay 1,9 habitaciones por persona. Eso es un quinto menos que el promedio en los Estados Unidos.
Y la cantidad de habitaciones no es la única métrica por la cual los hogares de Estados Unidos son más grandes. Según la BBC, el espacio de las casas recién construidas en el Reino Unido es menos de la mitad de lo que es en los Estados Unidos.
La política federal favorece a los que pueden entrar en mercados caros
Sin embargo, como señala el informe de Brookings, la política federal pone a los propietarios de viviendas en mercados más asequibles en desventaja al favorecer una apreciación rápida del mercado inmobiliario en mercados más caros:
En áreas de bajo precio, incluso las familias que han pagado sus hipotecas tienen dificultades para acumular riqueza. Eso hace que sea más difícil para ellos complementar los ahorros para la jubilación o pedir prestado en contra de la equidad de la casa para la educación de sus hijos. Las políticas impositivas federales que favorecen fuertemente a las viviendas ocupadas por sus propietarios sobre otros tipos de activos no son adecuadas para respaldar la construcción de riqueza de la clase media en lugares de menor precio.
Otro nuevo estudio, recientemente presentado en Bloomberg, muestra cómo las regulaciones bancarias posteriores a 2008 favorecen la creación de riqueza a través de propiedades inmobiliarias de alto precio frente a otras opciones, como la construcción de una empresa familiar.
Entonces, para las personas de ingresos medios en una ciudad donde los precios de las viviendas no se aprecian mucho, los propietarios estarán en desventaja -gracias a las políticas regulatorias y fiscales federales- más que alguien que sacrifica otros gastos importantes del hogar para vivir en un mercado caro.
Sin embargo, cuando se trata simplemente de ponerle un techo sobre la cabeza, todavía hay muchos mercados en los Estados Unidos donde es posible comprar una casa a un precio manejable para los hogares de ingresos medios. Es cierto que estos lugares no son las ciudades elegantes y rutilantes que suelen aparecer en las películas y comedias.
Esos lugares tienden a ser controlados por élites progresivas adineradas que no quieren que nadie nuevo se mude.
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