La inminente crisis de liquidez hipotecaria

Doug French
«Cortesía de la Biblioteca Ludwig von Mises»

Aproximadamente cada 10 años hay una crisis bancaria. Estamos listos para la siguiente. Sin embargo, lo más alejado de la cabeza de la mayoría de la gente con el auge de Trump es una crisis bancaria/financiera, salvo para unos pocos en la Brookings Institution, que acaban de publicar un trabajo titulado “Crisis de liquidez en el mercado hipotecario”.

You Suk Kim, del Consejo de la Reserva Federal; Steven M. Laufer, que también trabaja con el Consejo de la Reserva Federal junto a Karen Pence, más Richard Stanton, de la Universidad de California, Berkeley, y Nancy Wallace, también de la Universidad de California, Berkeley, para rematar el resumen de su trabajo, escriben: “Describimos en este trabajo cómo las empresas hipotecarias no bancarias son vulnerables a las presiones de liquidez, tanto en su emisión de los préstamos como en las actividades de agencia y documentamos que este sector en su totalidad parece tener recursos mínimos para aplicar en un escenario de estrés”.

Los hombres y las mujeres comunes creen que el negocio hipotecario en 2018 es como la caja de ahorro de George Bailey en “¡Qué bello es vivir!”. La gente deposita dinero, los banqueros lo prestan, apuntando la hipoteca en sus cuentas. Pan comido.

Como señala la gente de Brookings, esto no es tan sencillo en estos tiempos oscuros de ingeniería financiera.  El apretón de manos y la promesa de George Bailey y tal vez unas pocas palabras en un documento que tiene que firmar el prestatario que significaban sencillamente: “Te lo devolveré”, se han convertido en un instrumento financiero, con el que se puede comerciar e hipotecar por parte de burócratas financieros sin rostro, cada uno llevándose una tajada de beneficio.

Todos recordamos el crash de 2008 y se han planteado muchas explicaciones. Lo que explican los escritores de Brookings es:

La literatura se ha mantenido mucho tiempo en silencio acerca de las vulnerabilidades de liquidez de los préstamos a corto plazo que financiaban la emisión de hipotecas no bancarias en el periodo previo a la crisis, así como acerca de las presiones de liquidez que son típicas en el mantenimiento de la hipoteca cuando hay un alto porcentaje de morosidad. Estas vulnerabilidades en el mercado hipotecario tampoco fueron objeto de atención regulatoria tras la crisis.

Continúan:

Es particularmente importante que estas vulnerabilidades de liquidez siguen presentes en 2018 y probablemente las posibilidades de problemas de liquidez asociados con el pago de las hipotecas sean incluso mayores que en la crisis financiera previa. Estos problemas de liquidez se han convertido en más acuciantes porque el sector no bancario es una parte mayor del mercado que antes de la crisis, especialmente para hipotecas securizadas con avales de Ginnie Mae.

Ya no puede encontrarse a George Bailey y su pequeña institución financiera.

Los autores citan al expresidente de Ginnie Mae, Ted Tozer, con respecto a las tensiones entre Ginnie Mae y sus contrapartes no bancarias.

Hoy casi dos tercios de los valores garantizados de Ginnie Mae son emitidos por bancos hipotecarios independientes. Y los banqueros hipotecarios independientes están usando la ingeniería financiera mas sofisticada que haya visto nunca el sector. También estamos observando una mayor dependencia de las líneas de crédito, securizaciones que incluyen a múltiples participantes y un comercio más frecuente de derechos de pago y todo esto ha creado un entorno nuevo y exigente para Ginnie Mae. (…) En otras palabras, el riesgo es mucho mayor y los modelos de negocio de nuestros emisores son mucho más complejos. Sumemos a esto volúmenes anuales enormemente más altos y estos riesgos se amplifican muchas veces. (…) Asimismo, dependemos directamente de la suerte. Suerte de que la economía no caiga en una recesión y aumente la morosidad hipotecaria. Suerte de que nuestros banqueros hipotecarios independientes sigan pudiendo acceder a sus líneas de crédito. Y suerte de que nada crítico caiga por las grietas.

Tozer decía estas palabras en 2015. La maquinaria hipotecaria está creada para la perfección: una economía próspera, con tipos bajos de interés, que permita a todos mantener sus compromisos, desde los prestatarios hipotecarios a los proveedores de líneas de crédito y securizadores.

Sin embargo, el mundo está lejos de ser perfecto.

Los proveedores no bancarios de hipotecas esencialmente toman prestado a corto y prestan a largo, usando líneas de crédito de depósitos de los bancos para financiar hipotecas. Desde 2012 hasta el tercer trimestre de 2017, los compromisos en las líneas de depósito han aumentado un 70%. Por supuesto, si todo va bien, la hipoteca se venderá rápidamente en el mercado secundario (de media, en 15 días) y la línea se reducirá.

Los autores de Brookings identifican tres vulnerabilidades en el proceso:

1) Revisiones de margen [margin calls] debida a maduración de riesgo (es decir, el tiempo que toma al no banco vender los préstamos a un inversor hipotecario y recomprar el colateral) o a devaluaciones de liquidación diaria [mark-to-market], 2) riesgo de refinanciación [roll-over] y 3) incumplimiento de cláusulas que lleven a la cancelación de las líneas.

Estas vulnerabilidades son muy reales, en caso de que haya un repentino aumento en los tipos de interés u otros cambios importantes que hagan caer los valores de los colaterales. La mayoría de los prestamistas no bancarios tienen múltiples líneas de depósitos. Sin embargo, las provisiones cruzadas para impagos dispararían una desbandada entre los prestamistas de depósitos para los activos de un emisor de hipotecas si este impagara en una de sus líneas.

Los autores explican:

Estas fuentes de crédito de depósito empezaron a secarse rápidamente en vísperas de la crisis financiera, ya que la ralentización en los mercados de securización hizo difícil para los no bancos trasladar las emisiones de préstamos de las líneas de depósito e hizo que se evaporaran las primas pagadas para préstamos subprime de depósitos. En 2006:T4 había 90 prestamistas de depósito en EEUU, con unos 200.000 millones de dólares de líneas de depósito comprometidas pendientes; sin embargo, en el 2008:T2 había solo 40 prestamistas de depósito, con líneas comprometidas pendientes de 20-25.000 millones de dólares, un declive de más del 85%. En marzo de 2009 solo había 10 prestamistas de depósito en EEUU. Además, las huidas de los Vehículos Estructurados de Inversión [SIV] llevaron al desplome de este tipo de financiación con depósitos a finales de 2007 (…) y no ha vuelto a ser fuente de financiación tras la crisis.

Los agentes hipotecarios tienen problemas de liquidez porque se les obliga a continuar realizando pagos a los inversores, autoridades fiscales y aseguradoras si los tomadores de préstamos hipotecarios dejan de hacer pagos. A los agentes se les acaba reembolsando estos “adelantos de emisión”, pero entretanto tienen que financiar dichos adelantos.

Por ejemplo, los agentes tuvieron problemas el año pasado cuando se otorgó a las víctimas del huracán un pago preventivo por parte de Ginnie Mae y la GSE. Por suerte, los agentes estaban los suficientemente diversificados geográficamente como para poder sobrevivir a la situación.

Repito, todo va fenomenal si los prestatarios pagan. Sin embargo, como explica Mike “Mish” Shedlock:

Los no bancos son vulnerables a sacudidas macroeconómicas, tipos de interés al alza, disminuciones del precio de las viviendas y pérdidas de empleo, a menudo con primer pago mínimo.

Esto está ocurriendo mientras las tasas deuda-renta están aumentando (Fannie Mae aumentó su tope de deuda-renta del 45% al 50% el pasado 29 de julio) y la mediana de puntuación FICO está cayendo.

Esto no resulta sorprendente, dado que las viviendas no son asequibles.

Podemos oír el tictac del reloj del crash.

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El artículo original se encuentra aquí.

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